Anhebung der Bußgelder im Baugesetzbuch (BauGB): Ungenehmigte Luxussanierungen in Gebieten Sozialer Erhaltungsverordnungen sind kein Kavaliersdelikt

Mittwoch, 17.06.2026

Die angespannte Lage auf dem Hamburger Wohnungsmarkt stellt viele Menschen in unserer Stadt vor große Herausforderungen. Insbesondere in innenstadtnahen und stark nachgefragten Quartieren ist der Druck auf Mieter:innen hoch. SPD und GRÜNE nutzen bereits alle rechtlichen Möglichkeiten zum Schutz der Mieter:innen aus. Neben der abgesenkten Kappungsgrenze gilt in Hamburg auch die Mietpreisbremse und eine landesweite Umwandlungsverordnung. Zudem bestehen derzeit 16 Gebiete, in denen Soziale Erhaltungsverordnungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) gelten. Rund 320.000 Menschen leben derzeit in diesen Gebieten.

Soziale Erhaltungsverordnungen sind ein wichtiger Baustein der Wohnungsbestandspolitik zum Erhalt bezahlbaren Wohnraums. Hamburg hat dieses Instrument in den vergangenen Jahren konsequent ausgebaut. Inzwischen bestehen Soziale Erhaltungsverordnungen in den Stadtteilen St. Pauli, St. Georg, Südliche Neustadt, Nördliche Neustadt, Sternschanze, Ottensen, Altona-Altstadt, Altona-Nord, Osterkirchenviertel, Bahrenfeld-Süd, Eimsbüttel/Hoheluft-West/Stellingen-Süd, Eimsbüttel-Süd und Eilbek. Hinzu kommen weitere Gebiete wie Barmbek-Nord, Barmbek-Süd und die Jarrestadt.

Die Sozialen Erhaltungsverordnungen leisten einen wichtigen Beitrag zum Schutz bezahlbaren Wohnraums. Der Abriss von Gebäuden und Gebäudeteilen, Baumaßnahmen und Modernisierungen (das heißt Umbauten, Ausbauten und Erweiterungen, die den Wohnwert steigern und zu Mieterhöhungen führen können), Nutzungsänderung von Mietwohnungen in zum Beispiel gewerblich genutzte Räume sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sind genehmigungspflichtig. Maßnahmen werden im Einzelfall nach den jeweiligen konkreten Umständen überprüft und können im Genehmigungsverfahren nach § 173 BauGB versagt werden, wenn konkrete nachteilige Auswirkungen auf die Struktur der Wohnbevölkerung mit negativen städtebaulichen Folgen in dem Gebiet zu befürchten sind. Verstößen gegen dieses Genehmigungserfordernis gehen die Bezirksämter entschieden nach und leiten bei Bedarf Verfahren zur Herstellung ordnungsgemäßer Zustände ein. Soziale Erhaltungsverordnungen sind deshalb ein wichtiges Instrument, um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten und Verdrängungseffekten entgegenzuwirken.

Es zeigt sich, dass sich nicht alle Eigentümer:innen an diese Regeln halten. So werden Wohnungen ohne Genehmigung aufwendig saniert und danach dem bezahlbaren Wohnungsmarkt entzogen. Das zuständige Bezirksamt kann in solchen Fällen Ordnungswidrigkeitenverfahren nach § 213 BauGB einleiten. Sogenannte Luxussanierungen können danach mit maximal 30.000 Euro geahndet werden. Ob zudem ein Verfahren zur Herstellung ordnungsgemäßer Zustände nach § 80 Hamburgische Bauordnung (HBauO) eingeleitet wird, prüft das zuständige Bezirksamt im jeweiligen Einzelfall. Insbesondere bei Modernisierungsmaßnahmen im Wohnungsbestand erfolgt diese Prüfung gemäß der Verhältnismäßigkeit. Dieses kann dazu führen, dass kein Rückbau der Sanierungen und Modernisierungen angeordnet wird und die Wohnungen damit entgegen der rechtlichen Grundlage modernisiert wurden. Der dafür geltende Bußgeldrahmen nach §213 BauGB wurde zuletzt 2017 angehoben. Nach zehn Jahren erscheint dieser Rahmen mittlerweile zu niedrig. Denn bis zu 30.000 Euro sind im Falle von Luxussanierungen kaum mehr abschreckend. Der bisherige Bußgeldrahmen übersteigt bei Luxussanierungen den wirtschaftlichen Vorteil häufig nicht mehr (vgl. § 17 Absatz 4 Satz 1 Gesetz über Ordnungswidrigkeiten). Eine Anhebung des Bußgeldrahmens für Ordnungswidrigkeiten nach §213 BauGB muss daher erfolgen. Alternativ kann auch eine Länderöffnungsklausel eine Möglichkeit sein, den Kommunen je nach Lage des Wohnungsmarktes Spielraum bei den Bußgeldhöhen zu geben. Grundsätzlich erscheint eine Überprüfung der Bußgeldbewährung im Baugesetzbuch nach fast zehn Jahren angebracht.

 

Die Bürgerschaft möge beschließen:

 

Der Senat wird ersucht,

1. sich auf Bundesebene für eine wirksamere Ausgestaltung der Sanktionsmöglichkeiten bei Verstößen gegen Soziale Erhaltungsverordnungen einzusetzen und dabei insbesondere eine deutliche Anhebung der Bußgeldhöhen nach § 213 Baugesetzbuch für unzulässige oder nicht genehmigte bauliche Maßnahmen, insbesondere sogenannte Luxussanierungen, einzubringen

2. sich alternativ oder ergänzend dafür einzusetzen, dass im Baugesetzbuch eine Länderöffnungsklausel geschaffen wird, die es den Ländern ermöglicht, Bußgeldhöhen für Ordnungswidrigkeiten festzulegen,

3. auf Bundesebene eine generelle Überprüfung der Bußgeldbewährung im Baugesetzbuch anzuregen und mit dem Ziel zu prüfen, ob die bestehenden Bußgeldtatbestände, Bußgeldrahmen und Durchsetzungsmöglichkeiten noch geeignet sind, Verstöße wirksam zu verhindern und städtebauliche Schutzinstrumente effektiv durchzusetzen,

4. der Bürgerschaft bis zum 31.03.2027 zu berichten.