Budgetfreiheit künftiger Generationen durch Optimierung des Mieter-Vermieter-Modells weiter stärken: erfolgreiche Immobilienstrategie weiterentwickeln und Kritikpunkte der Evaluation aufnehmen

Mittwoch, 16.02.2022

Das Mieter-Vermieter-Modell (MVM) basiert auf der Tatsache, dass nur ein transparentes und nahe der Markstrukturen agierendes Immobilien-Managementmodell den komplexen Anforderungen, die heute den Bau und Betrieb von Gebäuden bestimmen, gerecht werden kann. Ganz im Sinne der doppischen Haushaltsführung verdeutlicht der gewählte Weg sowohl, an welchen Stellen und Zeitpunkten der immense Aufwand anfällt, der mit den zur Erfüllung staatlicher Aufgaben nötigen Gebäuden kommt, als auch welche Vermögenswerte sich im Eigentum der Stadt befinden und wie sich dieses Eigentum verändert. Nur durch diese Transparenz kann der Sanierungsstau weiter nachhaltig beseitigt und die Investitionsbedarfe korrekt bestimmt werden. Das MVM leistet dementsprechend einen zentralen Beitrag zur generationengerechten Haushaltspolitik.

Diese Neuausrichtung der Immobilienstrategie wird von den Ergebnissen der Evaluation bestätigt. Auch der Rechnungshof (RH) bescheinigt, grundsätzlich den richtigen Weg eingeschlagen zu haben. Gleichzeitig kommen sowohl die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC) als auch der Rechnungshof zu dem Ergebnis, dass manche Ziele der OptIma Drucksache noch nicht erreicht oder noch nicht evaluiert werden konnten. Daher muss das MVM konsequent weiterentwickelt und hierüber in eng abgestimmter und geübter Weise im Haushaltausschuss beraten werden. Das gute Zwischenzeugnis bietet hierbei keinen Anlass sich auszuruhen, sondern Ansporn, das Modell fit für weitere städtische Liegenschaften zu machen und, bei gleichwohl steigendem Vermögen durch Baumaßnahmen, die Kosten des Gebäudebestands kontinuierlich noch umfassender in den Blick zu nehmen.

Um das wirtschaftliche und an den Zielen orientierte Handeln vollständig sicherzustellen, benennen Evaluationsbericht sowie die mündlichen Berichte von PwC und RH in der Anhörung im Haushaltsausschuss verschiedene notwendige Aspekte, die zur Weiterentwicklung und Optimierung der aktuellen Umsetzung des MVM notwendig sind. Des Weiteren gab es in den frühen Phasen des MVM einzelne Projekte, bei denen lösbare Probleme auftraten. Viele der Anregungen will der Senat richtigerweise aufnehmen und einiges wird schon angegangen wie beispielsweise die rechtliche Verselbstständigung des derzeit in der Sprinkenhof GmbH angesiedelten Immobilien-Service-Zentrums (ISZ). Eine erneute Evaluation in 3 bis 4 Jahren ist ebenfalls angekündigt. Diese Evaluation sollte besonders die folgenden Punkte bewerten und den Fortschritt des MVM daran messen.

Die Bürgerschaft möge beschließen:

Der Senat wird ersucht,

1. das strategische OptIma-Ziel „günstige Mieten“ spezifisch und messbar auszugestalten, um es einer Zielüberprüfung zuzuführen. Hierzu soll auch die Mietberechnung (Miete 1 und Miete 2) für gleiche Immobilienarten weiter standardisiert werden.

2. eine standardisierte Nutzer*innenbefragung einzuführen, um Vergleichbarkeit zu ermöglichen und die Zielerreichung messbar zu machen.

3. zu prüfen, wie ein Benchmarking aller relevanten projektbezogenen Kosten zu erstellen ist:

a. Hamburgweiter Vergleich bei Standard-Immobilien (z. B. Bürogebäude)

b. Bundesweiter Vergleich maßgeblicher und vergleichbarer Kennzahlen bei Spezialbauten (z. B. Universitätsklinikgebäude, Feuerwachen etc.)

4. ein einheitliches Immobilienportfoliomanagement zu entwickeln und im Haushaltsausschuss vorzustellen.

5. aufbauend auf Ziffern 1. bis 4. Kennzahlen für die Ziele der Balanced Scorecard (weiter )zuentwickeln und Kennzahlenwerte festzulegen. Insbesondere für:

a. Günstige Miete

b. Nutzer*innenzufriedenheit

c. Werterhalt des Immobilienportfolios

d. Geschäftsergebnis

6. Bedarfsträger ohne Bausachverstand noch stärker zu unterstützen und damit kostspielige Fehlplanungen zu verhindern. Insbesondere:

a. Durch die Weiterentwicklung des Immobilien-Service-Zentrums (ISZ) sowie der Hochbaudienststelle (ABH 44) im Amt für Bauordnung und Hochbau der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) zu einer unabhängigen Mieterberatung;

b. Indem das ISZ von der Sprinkenhof GmbH direkt an die Finanzbehörde an-gegliedert wird und als unabhängige Beratungsstelle fungieren kann;

7. die Ressourcenverantwortung der Bedarfsträger zu stärken durch:

a. Die Möglichkeit der Vorgabe eines finanzierbaren garantierten Maximalpreises als Grundlage der Miete 1 durch den Bedarfsträger, sowie

b. die konsequente vorangehende Bedarfsermittlung bzw. Nutzerbedarfsanalysen unter Würdigung der resultierenden Miete;

8. zu prüfen, wie Rolle und Aufgaben des Eigentümers im Bauhandbuch der Freien und Hansestadt Hamburg weiter beschrieben werden können und welche geeignete Stelle grundsätzlich die Eigentümerfunktion wahrnehmen sollte.

9. einen einheitlichen Standard für den vorvertraglichen Letter of Intent zu definieren.

10. die benannten Punkte der geplanten nächsten Evaluation zu Grunde zu legen und der Bürgerschaft bis zum 31.12.2026 zu berichten.