Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) reformieren

Mittwoch, 06.05.2026

In Hamburg gibt es rund eine Million Wohnungen. Rund 77 Prozent davon sind Mietwohnungen. Gut 20 Prozent des Hamburger Wohnungsbestands werden von Eigentümer:innen bewohnt. In Hamburg gibt es rund 1.600 Wohnungseigentümergemeinschaften nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die Wohnungen der Wohnungseigentümergemeinschaften werden sowohl von Eigentümer:innen bewohnt als auch vermietet. Das WEG regelt das rechtliche Verhältnis in Gebäuden, in denen Wohnungen oder Gewerbeeinheiten im Besitz unterschiedlicher Eigentümer:innen sind. Dabei sind die Rechtsgrundlagen sowohl bezüglich der Wohnungen und Gewerbeeinheiten als auch des Gemeinschaftseigentums (zum Beispiel Treppenhaus oder Außenanlagen) geregelt. Das fundierte Wissen des Gesetzes ist unbedingte Grundlage für das Gelingen einer ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Neben den Eigentümer:innen müssen auch die von der Gemeinschaft bestellten Verwalter:innen rechtskundig in der Anwendung geltender Gesetze sein. Da man nicht von allen Eigentümer:innen sichere Kenntnisse im WEG verlangen kann, kommt es umso mehr auf die Rechtskenntnisse der Verwalter:innen an.

Das WEG wurde zuletzt 2024 geändert. Die letzte umfangreiche Reform des WEG war bereits 2020. Wesentliche Neuerungen im WEG gab es bei der erweiterten Vertretungsbefugnis der Verwalter:innen im Außenverhältnis (Ausnahmen Grundstückskauf- oder Darlehensverträge), der Einführung der zertifizierten Verwalter:innen, den Anpassungen der Eigentümer:innenversammlungen und Neuregelungen beim Sondereigentum.

Aus der Änderung der Rechtsbeziehungen ergibt sich, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer:innen (GdWE) klagen und verklagt werden kann. Die Wahrnehmung ihrer gesetzlichen Rechte und Pflichten obliegt der Gemeinschaft. Das bedeutet, dass Ansprüche seitens Dritter oder einzelner Wohnungseigentümer:innen nicht mehr gegenüber der Verwaltung, sondern gegenüber der GdWE bestehen. Zudem sind bauliche Veränderungen leichter umsetzbar. Grundsätzlich können bauliche Veränderungen nun mit einem Mehrheitsbeschluss gestattet werden (Ausnahmen sind grundlegende Umgestaltung der Anlage, unbillige Benachteiligung oder privilegierte Maßnahmen (zum Beispiel bei der Barrierefreiheit)). Der Bundesgesetzgeber will, dass erforderliche und energetische Verbesserungen am Gebäude – auch im Sinne des Klimaschutzes – zügiger und einfacher realisiert werden können. Grundsätzlich begrüßen das die Regierungsfraktionen von SPD und GRÜNEN.

Zudem wurde der Verwaltungsbeirat gestärkt, ein Vermögensbericht verbindlich sowie eine Harmonisierung von Miet- und Eigentumsrecht vorgenommen. Eine Angleichung des WEG an das seit dem 1. Januar 2024 in Kraft getretene novellierte Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat bisher jedoch nicht stattgefunden. Das GEG soll nun 2026 vom Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst werden. So regelt der § 26a WEG die Aufgaben der zertifizierten Verwalter:innen. In der Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz werden in der Anlage 1 die Prüfungsgegenstände aufgelistet – unter anderem unter 4. die „Technischen Grundlagen“ und unter 4.6 die „Energetische Gebäudesanierung und Modernisierung“. Außerdem regelt § 27 Abs. 1 WEG die Hinwirkung auf sachgerechte Beschlüsse. Bevor die Wohnungseigentümer:innen beschließen, müssen die Verwalter:innen den Wohnungseigentümer:innen über alle baulichen Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums berichten. In dem Zusammenhang müssen die Verwalter:innen auch über sämtliche einschlägigen Gesetze - wie zum Beispiel das GEG und zukünftig das GModG – informieren.

In der Praxis zeigt sich aber, dass zum Beispiel die Vorgaben des GEG oder des Hamburgischen Klimaschutzgesetzes aber auch weitere baurechtliche Grundlagen vielen Verwalter:innen nicht ausreichend bekannt sind. Dies führt dazu, dass die Modernisierungsquote inklusive der Umstellung der Heizungstechnik bei Eigentümer:innengemeinschaften sehr gering ist.

Erneuerungen der Heizungstechnik oder von Bauteilen an der Gebäudehülle sollten zum Anlass genommen werden, dass bei Umstellung oder Erneuerung der Heizungsanlage auch mögliche weitergehende energetische Sanierungsmaßnahmen sowie die Frage ausreichender finanzieller Rücklagen von den Verwaltungen mit der GdWE erörtern werden müssen. Auf diese Weise würde sichergestellt, dass in Wohnungseigentümer:innengemeinschaften fachliche Sanierungspläne unter Berücksichtigung der geltenden gesetzlichen Vorgaben insbesondere im Klimaschutz oder zur Barrierefreiheit verbindlich erstellt und dafür ausreichend finanzielle Rücklagen gebildet werden.

Vor diesem Hintergrund ist auch das BGH-Urteil V ZR 34/24 vom 5. Juli 2024 zu betrachten. Das Gericht urteilt, dass zwischen Eigentümer:innen und den Verwalter:innen kein Schuldverhältnis besteht. Vertragsparteien des Verwaltervertrages sind die GdWE und die Verwalter:in, nicht jedoch die einzelnen Eigentümer:innen. Aus der Stellung der Verwalter:innen folgt keine Leistungspflicht gegenüber den einzelnen Eigentümer:innen. Seit der WEG-Reform 2020 obliegt die Verwaltung (auch) im Innenverhältnis gemäß § 18 Abs. 1 WEG ausschließlich der GdWE, die ihr zugewiesenen Aufgaben durch ihre Organe erfüllt. Internes Organ für die Ausführung ist der Verwalter bzw. die Verwalterin. Ebenso ergibt sich auch kein Schadensersatzanspruch unter dem Gesichtspunkt des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Der Verwaltervertrag entfaltet auch laut BGH-Urteil V ZR 34/24 keine drittschützende Wirkung zugunsten einzelner Wohnungseigentümer:innen. Die einzelnen Eigentümer:innen sind nicht schutzbedürftig, denn ihre Interessen sind bereits durch einen eigenen, dem vertraglichen Haftungsanspruch gleichwertigen Anspruch gegen die GdWE abgedeckt. Es besteht daher keine Schutzlücke.

Die Frage, ob den einzelnen Wohnungseigentümer:innen weiterhin ein eigener Anspruch gegen Verwalter:innen zustehen soll, war im Gesetzgebungsverfahren umstritten. Während der Gesetzesentwurf der Bundesregierung einen Direktanspruch ablehnte (vergleiche Bundestagsdrucksache 19/18791 S. 58), wies der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz in seiner Beschlussempfehlung und seinem Bericht darauf hin, dass die Neufassung des Gesetzes einer Einordnung des Verwaltervertrages als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer:innen nichts entgegenstehe (Bundestagsdrucksache 19/22634, 47). Eine gesetzliche Regelung ist allerdings 2020 nicht erfolgt.

Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer:innen bestehen nun grundsätzlich nur noch gegen die GdWE. Das bedeutet in der Praxis, dass Einzeleigentümer:innen, die durch ein Handeln des Verwalters bzw. der Verwalterin einen Schaden erlitten haben, zunächst die GdWE verklagen müssen. Bei Erfolg muss dann die GdWE zum Beispiel die Verwalter:innen verklagen. Zudem müssen sich die klagenden Einzeleigentümer:innen bei Klageerfolg zumindest vorläufig anteilig – über den Miteigentumsanteil – an den Prozesskosten beteiligen.

Im Streitfall können die beschriebenen Sachverhalte dazu führen, dass sie im ersten Verfahren die Rechtssache zwischen Wohnungseigentümer:innen und GdWE zu bewerten haben (wobei der Schädigende als Verwalter:in und gesetzlicher Vertreter bzw. gesetzliche Vertreterin der GdEW am Verfahren beteiligt ist) und im zweiten Verfahren, bei Geltendmachung des Anspruchs seitens der GdWE gegenüber den Verwalter:innen, erneut der Rechtsweg zu beschreiten ist. Nicht ausgeschlossen ist zudem, dass die Verwalter:innen aufgrund der mehrfachen Verfahrensbeteiligung für die eigene Verteidigung Informationsvorsprünge haben.

Bei größeren Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zeigt das WEG aber – trotz Anpassung – noch erhebliche Schwächen auf, da Eigentümer:innenversammlungen regelhaft nur einmal jährlich stattfinden und dort etwaige Leistungen nach der Honorarordnung für Architekt:innen und Ingenieur:innen (HOAI) für Sanierungs- oder Modernisierungsplanungen mehrheitlich beschlossen werden müssen. Nach Abschluss der Grundlagenermittlung bei Sanierungs- und Modernisierungsvorhaben gemäß Leistungsphase 1 HOAI bedarf es dann erneuter Beschlüsse zu den weiteren Planungs- und späteren Ausführungs- und Ausschreibungsphasen. An dieser Stelle müssen nach der derzeitigen Rechtsprechung erneut wieder drei Angebote von Architekturbüros eingeholt werden und in der Regel auch über die Hinzuziehung einer Energieberatung beschlossen werden. Im normalen Turnus, ohne außerordentliche Eigentümer:innenversammlung, liegen ein Jahr später die Angebote der Ausschreibung vor und es würde wieder ein Jahr vergehen bis über diese Angebote auf der WEG-Versammlung entschieden werden kann. Dieser Prozess macht die Planungs- und Durchführungsdauer bei notwendigen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen unnötig langwierig und kostenanfällig. Ein aktuelles BGH-Urteil vom 27. März 2026 (V ZR 7/25) verweist nur im Zusammenhang mit Erhaltungsmaßnahmen darauf, dass es keine allgemeine Pflicht einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Einholung von Vergleichsangeboten gebe. Daher bedarf es gesetzlicher Regelungen, die den Hochlauf von Gebäudesanierungen in Wohneigentumsgemeinschaften vereinfacht und den Beauftragungsprozess durch die Eigentümer:innenversammlung beschleunigt.

Diese Sachlage macht deutlich, dass der Bundesgesetzgeber im Hinblick auf die gesetzeskonforme Umsetzung der energetischen Sanierung sowie zur Geltendmachung von Schäden im WEG tätig werden muss.

Die Bürgerschaft möge beschließen:

Der Senat wird ersucht,

1. sich auf Bundesebene in geeigneter Weise (zum Beispiel im Bundesrat, in der Bauminister:innenkonferenz oder in der Justizminister:innenkonferenz) für eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) einzusetzen, die Eigentümer:innen eine direkte Geltendmachung von eigenen Schäden, die aus einer Verletzung der Pflichten aus dem Verwaltervertrag entstanden sind, gegenüber den Verwaltern ermöglicht,

2. sich auf Bundesebene in geeigneter Weise dafür einzusetzen, dass das Verfahren für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer:innen (GdWE) dahingehend angepasst wird, dass zum Beispiel im Zuge der Erneuerung der Heizungstechnik oder von Bauteilen an der Gebäudehülle auch über die Frage der energetischen Sanierung und die erforderlichen Rücklagen beraten wird,

3. gemeinsam mit den wohnungswirtschaftlichen Verbänden geeignete Verfahren zu entwickeln, um die GdWEs und deren Verwalter:innen über die energetische Sanierung (z.B. gesetzlichen Grundlagen, Finanzierung, Förderung und technische Lösungen) zu informieren,

4. sich auf Bundesebene in geeigneter Weise dafür einzusetzen, dass die Beschlussfassung zu einzelnen Entscheidungen im Rahmen größerer Sanierungsverfahren vereinfacht wird. Dazu sollte im WEG geregelt werden, dass, nachdem im Rahmen einer Eigentümer:innenversammlung ein Beschluss zur Durchführung größerer energetischer Sanierungs-/Modernisierungsmaßnahmen gefasst wurde, die Möglichkeit besteht, weitere notwendige Beschlüsse zu den Planungs-, Ausführungs- und Ausschreibungsphasen (nach HOAI) im Umlaufverfahren zu fassen. Dabei wäre sicherzustellen, dass für diese Beschlüsse eine Ausnahme zu § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG geregelt wird, sodass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen zur Beschlussfassung genügt;

5. der Bürgerschaft bis zum 31.12.2026 zu berichten.