Experimentelle Zwischennutzungen von leerstehenden Gewerbegebäuden zu Wohnzwecken

Mittwoch, 11.02.2026

Der Senat und die Regierungsfraktionen von SPD und Grünen haben bauordnungsrechtliche Restriktionen abgebaut, so dass vorhandene Umnutzungspotentiale von Gewerberäumen für Wohnzwecke besser ausgeschöpft werden können. So gilt in Hamburg bereits seit 2018, dass Abweichungen für Bestandsgebäude zur nachträglichen Wohnraumschaffung möglich sind. Im Rahmen der aktuellen Novellierung der Hamburgischen Bauordnung (HBauO) wurden zudem weitere Zulassungstatbestände eingeführt, um Umnutzungen zu erleichtern. So ist Hamburg das erste Bundesland, das für den zweiten Rettungsweg die Anleiterung von Gebäuden ermöglicht. Dies kann auch bei Umnutzungen hilfreich sein. Im Rahmen der Förderung über die landeseigene Investitions- und Förderbank gibt es zudem unterschiedliche Fördermöglichkeiten beim Umbau von Gewerbeimmobilien in Wohnraum.

Hamburg bietet bereits gute Rahmenbedingungen für einen Umbau von Immobilien. Klar ist jedoch, dass der Umbau eines Gebäudes zugunsten einer Wohnnutzung seitens der Immobilienbesitzer:innen angestoßen werden muss. Fehlende steuerliche Anreize und kommunale Handlungsoptionen, welche durch den Bund zur Verfügung gestellt werden müssten, verhindern aktuell gezielte Push-Effekte für mehr Umbau. Gleichzeitig steigt der Leerstand an Büroimmobilien auf aktuell 6 Prozent (drittes Quartal 2025) mit Tendenz zum weiteren Anstieg, angetrieben durch mehr Homeoffice, künstliche Intelligenz und Desk-Sharing. Hürden bei der Umwandlung von geeigneten Gewerbegebäuden in Wohnraum entstehen inzwischen primär nicht in baurechtlichen Rahmenbedingungen, sondern durch die erforderlich werdenden, oftmals erheblichen, strukturellen Umbaumaßnahmen. In Kombination mit gestiegenen Baukosten, erschwert dies die Umwandlung zu Wohnraum.

Von den leerstehenden Büroflächen beziehungsweise -gebäuden eignen sich nicht alle für eine Umwandlung in Wohnraum. Dabei sind in jedem Einzelfall die planrechtlichen, eigentümerbezogenen und bautechnischen Rahmenbedingungen entscheidend. Dort wo bei den Eigentümer:innen der prinzipielle Wille und die Möglichkeit zur Umnutzung gegeben ist, können Zwischennutzungen einen wertvollen Beitrag leisten. Sie können die Zeit überbrücken bis die erforderlichen Planungsgrundlagen geschaffen sind oder beispielsweise eine Finanzierung gesichert ist. In Form von kulturellen Zwischennutzungen haben sie sich bereits bewährt und konnten vielerorts zeigen, wie versteckte Potentiale von Gebäuden gehoben werden können.

Mit dem Pilotprojekt „Pop-Up Wohnen – Verborgene Wohnraumpotenziale" haben Studierende der HafenCity Universität im Rahmen des Bundesprogramms "Zukunftsfähige Innenstädte und Zentren" einen wichtigen Impuls gegeben und konnten zeigen, welches Potential Zwischennutzungen auch zu Wohnzwecken haben könnten. Dieses Pilotprojekt bietet Chancen über die Hamburger Innenstadt hinaus. Gleichwohl wurde die Wohnnutzung im Rahmen des Projekts nur für wenige Wochen im Rahmen eines Seminares erprobt. Ob und wie eine solche Nutzung über einen längeren Zeitraum etabliert werden kann, kann in einem Anschlussprojekt erprobt werden.

Zurecht werden an Wohnraum gemäß HBauO hohe Ansprüche gestellt. Auch Vorgaben an Brandschutz, zu Lärmverhältnissen, oder die Tageslichtversorgung müssen daher von experimentellen Wohnformen beachtet werden. Diese Vorschriften stellen wichtige Instrumente des Verbraucherschutzes dar und gewährleisten, dass keine mangelhaften Wohnungen angeboten werden.

Etwaig geringere Umbaukosten, flexible Nutzungsdauern und Weiternutzung sowie andere bauliche Standards können sowohl Chancen als auch Risiken einer experimentellen Nutzungsart sein. Zwischennutzungen können dabei im Einzelfall sinnvolle Ergänzungen zum regulären Wohnungsmarkt sein. Klar ist, für SPD und GRÜNE hat die Schaffung von regulärem Wohnraum, für den Hamburg alle mietrechtlichen Möglichkeiten anwendet, weiterhin höchste Priorität. Experimentelle Zwischennutzungen zu Wohnzwecken sollen zudem nicht dazu führen, dass langfristige strukturelle Entscheidungen im Gebäudebestand von Büroimmobilien behindert werden. Um die Chancen nutzbar zu machen und Risiken zu vermeiden, bedarf es weiterer Modellprojekte und einer rechtlichen Prüfung, um Standards für Genehmigungsverfahren zu erarbeiten.

 

Die Bürgerschaft möge beschließen:

Der Senat wird ersucht,

1. ein Nachfolgeprojekt in Anlehnung an das Pilotprojekt „Pop-Up-Wohnen – Verborgene Wohnraumpotenziale“ zu unterstützen, um weitere Erkenntnisse hinsichtlich der Übertragbarkeit, Skalierbarkeit, Marktfähigkeit, rechtliche Voraussetzungen und Förderbarkeit von temporären Umnutzungskonzepten von Büros in Wohnen in gemischten Lagen zu gewinnen,

2. zu prüfen, welche Maßnahmen ergriffen werden können, um temporäre Umnutzungen von Büroflächen in gemischten Lagen in Wohnen unter Betrachtung des Mietrechts zu erleichtern und gleichzeitig Anreize für den Umbau des Bestandes zu erhalten,

3. interessierte Grundeigentümer:innen und Bauherr:innen in geeigneter Weise über die Möglichkeiten der temporären Umnutzung von Büros in Wohnen zu informieren sowie möglich Projekte anzustoßen,

4. der Bürgerschaft bis zum 30.04.2027 zu berichten.