Baugemeinschaften in Hamburg

Dienstag, 14.12.2010

Obwohl der Bedarf nach Wohnungen in Hamburg mit den steigenden Bevölkerungszahlen wächst, sinken die Wohnungsneubauzahlen seit 2006 kontinuierlich. Auch die schleppend anlaufende Umsetzung des vom Senat im ersten Halbjahr 2009 beschlossenen Wohnungsbauentwicklungsplans, demzufolge der jährliche Neubaubedarf bei 5.000 – 6.000 Wohnungen liegt, konnte der Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt bislang nicht annähernd gerecht werden. Auch im Jahr 2009 wurden wieder nur knapp über 3.000 Wohnungen in Hamburg fertig gestellt.

Weit hinter den Erwartungen zurück blieben auch die Fertigstellungen im Fördersegment Baugemeinschaften. In dieser vom Senat als zukünftig „tragende Säule der Hamburger Wohnungspolitik“ bezeichneten Form gemeinschaftlichen Bauens konnten 2009 von geplanten 100 Wohnungen im Bereich Eigentum nur 10 und von 150 geplanten Wohnungen im Bereich Miete nur 33 realisiert werden. Auch die Erhöhung des Anteils der von Hamburg veräußerten Geschosswohnungsbaufläche von 15 Prozent auf 20 Prozent, die an Baugemeinschaften vergeben werden soll, konnten nicht erreicht werden. Im Jahr 2008 sowie im 1. Halbjahr 2009 wurden nicht einmal annähernd 15 Prozent, sondern nur 9,5 Prozent der insgesamt von der Freien und Hansestadt Hamburg (FHH) veräußerten Geschosswohnungsbaufläche an Baugemeinschaften vergeben.

Die geringen Förderzahlen im Bereich Baugemeinschaften werfen die Frage auf, ob diese tatsächlich über das vom Senat zugeschriebene Potenzial – eine „tragende Säule der Hamburger Wohnungspolitik“ zu werden – verfügen. Fraglich ist auch, ob und wie die FHH in Zukunft über ausreichend geeignete Flächen zur Vergabe verfügen kann.

Die vom Senat in den Vordergrund gestellten Vorteile gemeinschaftlicher Bauprojekte (Familienfreundlichkeit, direkte Erreichbarkeit der Menschen, keine Ausgrenzung von Menschen mit Behinderung, hohe ökologische Standards, Stabilisierung des Quartiers, etc.) sind zudem womöglich eher aus dem Vergabekriterienkatalog für die Grundstücke, als dem eigenen Anspruch der Bauwilligen geschuldet. Eine Evaluierung, ob die ökologischen und sozialen Effekte, die der Senat auch für das Quartier annimmt, nicht in anderen Förderbereichen effektiver zum Tragen kommen, ist an dieser Stelle dringend notwendig.

Falls die Förderzahlen weiterhin nicht steigen sollten, stellt sich zudem die Frage, ob der für die FHH entstehende Aufwand, und damit zusätzlich entstehenden Kosten pro fertig gestellter Wohneinheit im Bereich Baugemeinschaften, noch angemessen sind. Dieser Aufwand bezieht sich nicht nur auf die direkte Förderung von Projekten, sondern zudem auf Kosten, die durch diverse Einrichtungen (Agentur für Baugemeinschaften, Koordinierungsrunde Baugemeinschaften) sowie Öffentlichkeitsarbeit (Webauftritte, Hamburger Wohnprojekte Tage, etc.), städtebauliche Wettbewerbe (für geteilte Grundstücke mit privaten Investoren) etc. entstehen.

 

 

Vor diesem Hintergrund fragen wir den Senat:

1. Grundstücke

a. Wie viele für den Geschosswohnungsbau vorgesehene Grundstücke wurden im Jahr 2009 und im 1. Halbjahr 2010 an Baugemeinschaften vergeben? (Bitte nach individuellem oder genossenschaftlichem Eigentum sowie Kleingenossenschaften, Traditionsgenossenschaften etc. differenzieren)

b. Welchem Prozentsatz an der insgesamt von Hamburg veräußerten Geschosswohnungsbaufläche entspricht der Anteil der Vergabe an Baugemeinschaften in den einzelnen oben genannten Jahren?

c. Wie viele dieser Grundstücke sind für generationsübergreifendes Wohnen vorgesehen?

d. Wie viele Wohneinheiten werden jeweils auf den einzelnen Grundstücken entstehen?

e. Wie viele der genannten Projekte befinden sich bereits in der Bauphase?

f. Wie viele der genannten Projekte konnten bereits fertig gestellt werden?

2. In welchen Stadtteilen wurden in den letzten 10 Jahren jeweils wie viele Projekte realisiert?

3. Wie hoch sind die für die FHH entstandenen Kosten pro geförderter Wohneinheit im Bereich Baugemeinschaften (inklusive Koordinierungs- und Öffentlichkeitsarbeit, etc.) im Vergleich zu den Kosten pro Wohneinheit in den anderen Fördersegmenten?

4. Welche Kosten fallen im Bereich Baugemeinschaften zusätzlich zur reinen Förderung an (Koordinierungs- und Öffentlichkeitsarbeit, Auswahlverfahren, Wettbewerbe etc.) und wie hoch sind die einzelnen Positionen seit Einrichtung der Agentur für Baugemeinschaften jeweils pro Jahr?

5. Wie viele Zusammenschlüsse von Bauwilligen befinden sich derzeit auf der Warteliste der Agentur für Baugemeinschaften?

6. Wie viele geeignete Grundstücke hat die Agentur für Baugemeinschaften derzeit im Angebot?

a. In welchen Stadtteilen befinden sich diese jeweils?

b. Für welche der Grundstücke hat es seit 2008 keine Bewerbungen gegeben, und in welchen Stadtteilen befinden sich diese?

7. Wie war/ist die durchschnittliche Wartezeit seit 2008 bis zur Vergabe eines geeigneten Grundstücks, Aufnahme der Bautätigkeit und, falls zutreffend, Fertigstellung des Projekts?

8. Aus Drs. 19/2995 geht für den Programmbereich Baugemeinschaften hervor: „Eine Überprüfung der Zielerreichung erfolgt jährlich. Mögliche Über- und Unterschreitungen der Zielquoten in einzelnen Kalenderjahren sollen in den Folgejahren ausgeglichen werden“.

a. Hat der Senat bereits Maßnahmen ergriffen, um die Unterschreitung der Zielquoten der letzten Jahre auszugleichen?

i. Wenn ja, welche?

ii. Wenn nein, warum nicht bzw. wann ist damit zu rechnen?

b. Warum ist der Anteil der zu vergebenen Flächen auf 20 Prozent gedeckelt, wenn Baugemeinschaften zur „tragenden Säule“ im Bereich Wohnungsbau werden sollen?

9. Laut Drs. 19/2995 sind Baugemeinschaften in mehrfacher Hinsicht geeignet, das „Zusammenwohnen innerhalb der Baugemeinschaft, aber auch darüber hinaus im Quartier oder Stadtteil positiv zu unterstützen.“ Genannt werden hier insbesondere die Familienfreundlichkeit, keine Ausgrenzung von Menschen mit Behinderung, hohe ökologische Standards sowie die Stabilisierung des Quartiers.

a. Liegt diesen Aussagen eine Evaluierung zugrunde, bzw. wodurch lassen sich diese Aussagen belegen?

b. Wie definiert der Senat „hohe ökologische Standards“ in diesem Zusammenhang?

c. Was versteht der Senat unter einer „Stabilisierung des Quartiers“ und wie sieht die genannte Ausstrahlung in das umliegende Quartier konkret aus?

d. Inwiefern sind die genannten Punkte Bestandteil des Auswahlverfahren für die Vergabe vorhandener Grundstücke und wie ist die jeweilige Gewichtung?

e. Wie viele Projekte gemeinschaftlichen Bauens konnten seit Einrichtung der Agentur für Baugemeinschaften realisiert werden, bzw. sind in Planung,

i. insgesamt,

ii. bei denen nach „hohen ökologischen Standards“ gebaut wurde,

iii. bei denen körperlich oder geistig beeinträchtigte Menschen Bewohner/innen sind?

10. Bei wie vielen Projekten gehörten seit Einrichtung der Agentur für Baugemeinschaften Menschen mit Migrationshintergrund zu den Bewerbern? Wie hoch ist ihr Gesamtanteil an den Bewerbern?

11. Laut Drs. 19/2995 gibt es in Hamburg immer weniger für Baugemeinschaften geeignete Grundstücke, für die bereits gültiges Planrecht besteht. Zudem werfen grundsätzlich geeignete Grundstücke oft Probleme auf, da diese bereits teilweise bebaut sind oder das Grundstück zu groß ist. Die Dispositionsrunde wendet daher zwei alternative Verfahren an, bei denen a.) eine Projektentwicklung beauftragt wird, alle grundstücksrelevanten Fragen zu klären, um diese an Baugemeinschaften zu vergeben; bzw. b.)nach Klärung der grundstücksrelevanten Fragen auch den Aufbau einer Baugemeinschaftsgruppe übernimmt.

a. Wie oft sind diese Verfahren bislang jeweils zum Einsatz gekommen und wie viele Wohneinheiten konnten hierdurch geschaffen werden?

b. Welche zusätzlichen Kosten sind der FHH hierdurch entstanden?

c. Zu welchem Ergebnis ist die vom Senat beauftragte zuständige Fachbehörde in der Frage gelangt, „ob sich über die genannten Modelle hinaus weitere Verfahrenswege und/oder Variationsmöglichkeiten zur Verbesserung der Grundstücksversorgung anbieten“?

12. In Drs. 19/2995 werden die Probleme beschrieben, die entstehen können, wenn größere städtische Grundstücke jeweils teilweise an private Investoren und an Baugemeinschaften veräußert werden. Der im Allgemeinen durchgeführte städtebauliche Wettbewerb wird zur finanziellen Entlastung der Baugemeinschaften als Lösung auch finanziell von der zuständigen Fachbehörde unterstützt.

a. Wann wurde dieses Verfahren eingeführt?

b. Welche zusätzlichen Kosten sind der zuständigen Behörde seitdem durch dieses Verfahren entstanden?

c. Welche zusätzlichen Mittel sind für diese Vorgehensweise in den nächsten Jahren eingeplant?

d. Inwiefern konnte das genannte Ziel – die Akzeptanz von Baugemeinschaften an den beteiligten Stellen zu erhöhen – hierdurch erreicht werden?

e. Gab es bereits Investoren, die a.) ohne städtebaulichen Wettbewerb, und b.) mit einem städtebaulichen Wettbewerb aufgrund der Vergabe eines Teils des Grundstücks an eine Baugemeinschaft das Interesse an dem Grundstück verloren haben?

13. Welche Erkenntnisse liegen dem Senat über Bauprojekte von Baugemeinschaften auf nicht städtischen Flächen vor? Inwiefern ist hier eine Förderung durch die FHH möglich?

 

Antwort des Senats