Mietpreisbremse zeigt erste Wirkung – Mieterinnen und Mieter bei der Anwendung des Gesetzes unterstützen, Evaluierung durchführen

Mittwoch, 07.09.2016

zur Drs. 21/5672

 

Vor dem Hintergrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt hat der Hamburger Senat in den letzten Jahren eine Vielzahl wohnungspolitischer Maßnahmen beschlossen. Vordringlichstes Ziel war und ist dabei die Schaffung zusätzlichen Wohnraums. Nur durch den Bau zusätzlicher Wohnungen kann mittelfristig gewährleistet werden, dass alle Bevölkerungsteile mit ausreichendem Wohnraum in Hamburg versorgt werden. Das 2011 aufgelegte Wohnungsbauprogramm mit dem Bau von jährlich 6.000 Wohnungen, davon 2.000 öffentlich geförderten Wohnungen, konnte erfolgreich umgesetzt werden. Mit dem neuen Bündnis für das Wohnen sowie dem neuen Vertrag für Hamburg werden diese Kraftanstrengungen noch intensiviert. Zukünftig soll der Bau von 3.000 Sozialwohnungen pro Jahr gefördert und der Bau von 10.000 Wohnungen pro Jahr genehmigt werden.

Die zweite Säule der Hamburger Wohnungspolitik ist der aktive Mieterschutz. Ziel war und ist es, durch eine Vielzahl von Maßnahmen Mieterinnen und Mieter vor Verdrängung und überhöhten Mieten zu schützen. So wurde die Kappungsgrenze von 20 auf 15 Prozent gesenkt, die Zahl der Gebiete mit sozialen Erhaltungsverordnungen deutlich erhöht, die Schutzregelungen bei Mieterinnen und Mietern im Falle von Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen verlängert. Hinsichtlich der Mietenentwicklung erwies sich in der Vergangenheit besonders problematisch, dass es – im Unterschied zu bestehenden Mietverträgen – bei Neuvermietungen keinen gesetzlichen Rahmen hinsichtlich der neuen Miethöhe gab. Hier konnte der Vermieter ggf. die neue Miete frei festlegen, was angesichts der großen Nachfrage zu sehr hohe Neuvermietungsmieten führte.

Hamburg hat sich daher auf Bundesebene dafür eingesetzt, auch für diesen Bereich einen gesetzlichen Rahmen zu schaffen und damit im Sinne der Wohnungsuchenden die Mieterhöhungsmöglichkeiten zu begrenzen. Auf Drängen der SPD wurden im Rahmen der Koalitionsverhandlungen auf Bundesebene entsprechende Vereinbarungen zur Einführung einer so genannten Mietpreisregelung getroffen.

Die Bürgerschaft hat im Oktober 2014 beschlossen, den Senat zu ersuchen, nach Schaffung der bundesgesetzlichen Voraussetzungen die Mietpreisbremse in Hamburg landesweit und zeitnah einzuführen.

Das vom Deutschen Bundestag beschlossene Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) ist am 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Dabei wurden gemäß der Verhandlungen zwischen CDU/CSU und SPD Neubauten und Vermietungen nach größeren Modernisierungen ausgenommen, ansonsten wäre es zu keiner Einigung auf Bundesebene gekommen und wäre die notwendige rechtliche Regelung der Miethöhen bei Neuvermietungen weiterhin ausgeblieben.

Noch im selben Monat hat der Senat mit einer Drucksache über die Einführung einer entsprechenden Hamburg-weiten Einführung zum 1. Juli 2015 informiert. Hamburg war damit das zweite Bundesland, das die Mietpreisbremse eingeführt hat. Damit wurde erstmals seit Jahrzehnten wieder eine gesetzliche Regelung hinsichtlich zulässiger Miethöhen bei Neuvermietungen geschaffen – ein großer Wert aus Sicht vieler Expertinnen und Experten.

Unbestritten ist, dass es vor, mit und nach Einführung der Mietpreisbremse eine breite Diskussion hinsichtlich der Vor- und Nachteile der Mietpreisbremse und ihrer ersten Ausgestaltung gab und gibt. Insbesondere die Wohnungswirtschaft war eher kritisch gegenüber der Einführung, die Mieterverbände unterstützen sie.

Rund ein Jahr nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse stellte u.a. im Juli dieses Jahres der Mieterverein zu Hamburg fest, dass es gut und richtig war, ein solches rechtliches Instrument einzuführen, gleichwohl nach seiner Einschätzung bei fast 40 Prozent der Neuvermietungen diese nicht beachtet werde. Gleichzeitig stellte er aber auch fest, dass durch die Mietpreisbremse Mieterinnen und Mieter erstmals ein wirksames Instrument hätten, um gegen unberechtigte Mietforderungen vorzugehen. Dieses sei oftmals erfolgreich, nur würden sehr wenige Mieterinnen und Mieter diesen Weg gehen. Gleichzeitig wurden Vorschläge zur Veränderungen der Mietpreisbremse unterbreitet.

Nur wenige Wochen später sprach sich der Mieterverein zu Hamburg zusammen mit dem Verband der norddeutschen Wohnungsunternehmen dagegen eher für eine Änderung des § 5 des Wirtschaftstrafgesetzbuches und nicht der Mietpreisbremse aus. Einen diesbezüglichen Antrag hatte Hamburg bereits im Jahre 2013 in den Bundesrat eingebracht, er blieb jedoch erfolglos.

Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz liegt eine unzulässige Mietpreisüberhöhung vor, wenn ausgenutzt wird, dass ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen vorhanden war und dies für die erhöhte Mietpreisforderung ursächlich war. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind hierzu detaillierte Nachweise zu erbringen, die in der Praxis kaum gelingen können. Damit bietet § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes keine wirksame Handhabe, gegen Mietpreisüberhöhungen vorzugehen.

Zurzeit gibt es von einzelnen Ländern und auf Bundesebene weitere Vorschläge zur Veränderung der jetzigen Regelung, wie z.B. Nachweispflichten für Vermieter und Rückzahlungszeiträume. Viele Expertinnen und Experten sind sich aber in einem einig: Aufgrund der bundespolitischen Rahmenbedingungen im Bundestag und Bundesrat und einer weiteren aktuell anhängigen Mietrechtsnovelle ist mit einer Veränderung der heutigen Regelungen zur Mietpreisbremse vor der Bundestagswahl im September 2017 nicht zu rechnen. Gleichzeitig wird darauf hingewiesen, dass die bestehende Regelung nach gerade einem Jahr Inkrafttreten eigentlich noch nicht abschließend bewertet werden kann. Hamburg sollte daher die Zeit nutzen, um die Auswirkungen der Mietpreisbremse und die sich daraus ergebenden Folgerungen – auch unter Beteiligung des Bündnisses für das Wohnen - umfassend zu analysieren.

 

Die Bürgerschaft möge beschließen:

Der Senat wird ersucht,

1. der Hamburgischen Bürgerschaft eine umfassende Evaluation der Mietpreisbremse im Anschluss an die Vorlage des Hamburger Mietenspiegels 2017 vorzulegen;

2. im Rahmen der Evaluation ggf. auch Handlungsvorschläge für Änderungen der rechtlichen Regelungen der Mietpreisbremse oder des Wirtschaftsstrafgesetzes zu prüfen;

3. zusammen mit den Mietervereinen und Wohnungsverbänden Maßnahmen zu ergreifen, um die Öffentlichkeit und damit die Mieterinnen und Mieter über die Mietpreisbremse und deren rechtliche Möglichkeiten noch besser zu informieren.