Schutz vor Verdrängung: Optimierung und Beschleunigung der operativen Umsetzung von Sozialen Erhaltungsverordnungen

Mittwoch, 11.01.2017

Der Hamburger Wohnungsmarkt ist derzeit äußerst angespannt. Um dieses Problem anzugehen, hat der Senat sich zum Ziel gesetzt, jährlich Baugenehmigungen für mindestens 10.000 Wohnungen zu erteilen. Die hohe Zahl der nach Hamburg Ziehenden erfordert ein breites Wohnungsangebot.

Neben der Schaffung von Plan- und Baurecht für Wohnungsneubau gilt es in vielen Stadtteilen und Bezirken, die Bevölkerung vor Verdrängung durch Aufwertung (Gentrifizierung) zu schützen. Viele Stadtteile sind in den Fokus von Kapitalanlegern gekommen, die über Mieterhöhungen und Umwandlung in Eigentum ganze Quartiere in ihrer Grundstruktur verändern. Die Politik hat hier reagiert und in den letzten Jahren eine Vielzahl von Gebieten mit Sozialen Erhaltungsverordnungen (SozErhVO) nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) versehen und damit auch unter die Umwandlungsverordnung (UmwVO) gestellt. Viele Quartiere in der östlichen inneren Stadt werden derzeit geprüft bzw. sollen noch geprüft werden.

Dies dient einerseits dazu, einen Prüfvorbehalt vor bestimmten Wohnungsbaumaßnahmen im Bestand zu erhalten und zu erwägen, ob Neubauarrondierungen oder Ersatzbauten erfolgen können. Somit dienen die Prüfverfahren nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 insgesamt auch dem Wohnungsneubau, erzeugen sie doch in vielen Fällen Baugenehmigungen und zusätzliche Wohnungen. Vielfach kann und wird der Abriss von Wohngebäuden versagt bzw. wird mithilfe von städtebaulichen Verträgen die Miethöhe in den Neubauersatzwohnungen auf die Bestandsmieten festgesetzt.

In der Vergangenheit wurden eine Reihe von Bau- und Abrissmaßnahmen oder der Verkauf von Gebäuden einvernehmlich mit den Grundeigentümern abgewendet. Besteht kein Einvernehmen, hat das jeweilig zuständige Bezirksamt die Möglichkeit, von dem Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB Gebrauch zu machen.

Begleitend zum Vertrag für Hamburg mit den Bezirken wurde mit der Dr. 21/5249 beschlossen, „in geeigneter Weise dafür Sorge zu tragen, dass die operative Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzungen nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 zum Beispiel durch eine gegebenenfalls mögliche Erarbeitung eines Genehmigungsleitfadens, Gebührentatbestände (beispielsweise Erarbeitung städtebaulicher Verträge), Wertgutachtenerstellung, Kostenerstattung des LIG sowie Wahrnehmung des Vorkaufsrechts nach § 25 BauGB und personelle Anforderungen zur operativen Umsetzung der Verordnungen einvernehmlich mit den betroffenen Bezirken geregelt werden.“

Dies gilt es nun im Rahmen der Aufstellung des Haushalts 2017/ 2018 zu spezifizieren.

 

Die Bürgerschaft möge beschließen,

Der Senat wird ersucht,

1. in Kooperation mit den Bezirken einen „Handlungsleitfaden zur Vorbereitung und Umsetzung der Sozialen Erhaltungsverordnung nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB“ zu erarbeiten und umzusetzen. Mit Hilfe dieses Leitfadens sollen Bestandteile des Verfahrens zur Festlegung eines Gebietes und zum Vollzug strukturiert, verschlankt und beschleunigt werden, um die Vorbereitung und operative Umsetzung der SozErhVO zu optimieren;

2. einen Verfahrensvorschlag bis zum 4. Quartal 2017 zu erarbeiten zur Ausübung von Vorkaufsrechten in Gebieten mit Sozialen Erhaltungsverordnungen sowie zur Ausgestaltung von öffentlich-rechtlichen Verträgen zur Abwendung der Vorkaufsrechtsausübung. In diesem Zusammenhang soll eine Finanzierung von anfallenden Gebühren und Gutachtenkosten, die die Bezirksämter für die Erstellung der Gutachten an den Landesbetrieb Immobilien und Grundvermögen (LIG) entrichten müssen, vorgeschlagen werden. Bis der Verfahrensvorschlag vorliegt, ist eine bedarfsgerechte Übergangsfinanzierung sicherzustellen;

3. die Plausibilitätsprüfungen zur Festlegung weiterer Gebiete nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 in den Gebieten Eilbek und Altona-Nord einzuleiten und zu steuern. Im Gebiet Neustadt-Nord wurde zur Vorbereitung weiterer Verfahrensschritte bereits eine Repräsentativerhebung durchgeführt, für das Gebiet Hamm/Horn erfolgte bereits die Vergabe eines Gutachtens zur Durchführung einer Plausibilitätsprüfung. Diese Verfahren sollen unter Berücksichtigung der Untersuchungsergebnisse nach Möglichkeit zügig weitergeführt werden;

4. die Prüfungsergebnisse zur Beschleunigung des Aufstellungsverfahrens der Sozialen Erhaltungsverordnungen durch ein städtebauliches Quartiersmonitoring bis zum 4. Quartal 2017 vorzulegen;

5. der Bürgerschaft bis zum 4. Quartal 2017 zu berichten.